マンション管理組合・団地管理組合 支援


規約・細則類の作成及び改訂等

 管理規約とは
 マンションや団地の基幹となるルールを定めたものです。(法律で言えば憲法にあたります)
 マンション等の販売の時点では、販売会社や開発会社等が作成しています。(原始定款)
 国土交通省では「標準管理規約」を公表していますが、それはあくまで「一般的」な内容をまとめたものですので、それぞれのマンション等に合わせて修正をする必要があります。それを行わず「標準管理規約」を名前を変える程度で利用していると、必要以上の負担が課せられたり、本来制限したいもの(したくないもの)の定めが正確になされない場合があります。(例:動物の飼育、民泊、事務所利用等)
 ※ 管理規約の制定や改正には4分の3以上(議決権数と区分所有者数)の賛成を必要とします。

 細則類とは
 管理規約では大枠のルールを定めておいて、細かな事は細則等に定めるという形で制定します。
 ※ 例:第〇条 ××共有施設の使用方法は、別途使用細則で定める。
 ※ 細則類の制定や改正には別に規約で定めなければ過半数(議決権数と区分所有者数)の賛成で可能です。

 ※ 外国人居住者の増加により、規約類の多言語化や、説明の映像化(動画化)も必要になってきています。


総会運営・理事会運営支援

 総会(定時や臨時)の運営で重要な事は、配布資料の準備と重要事項改正の場合の事前説明会です。
 組合員(居住者)に新たな負担を求める場合(管理費等の増額等)や、新たな制限を設ける場合、管理組合を法人化する場合等には、単に文書による説明だけではなく、総会をスムーズに進行し、混乱させないために、事前に(時期的に余裕をもって)説明会を開催する事が重要になります。
  ※ 当事務所にて説明会資料作成や説明会での説明をお手伝いします。

 また、特に団地総会の場合での重要事項の決議(4分の3や5分の4以上の賛成を必要とする決議)の場合には、「議決権数」と「区分所有者数」の両方がそれぞれの数以上となる必要があります。
 団地内に複数の住居を所有している人(区分所有者)がいる場合には、集計が面倒となる場合があります。
 全会一致の賛成であれば問題はないですが、必要賛成数に近い数で決議された場合に、もし集計方法に問題があったりすると、後にその決議が無効とされてしまう可能性がある状態となりえます。
 その決議が管理組合の法人化に関する決議の場合には、最悪法人化が無効となり、問題が拡大してしまいます。
 重要な議案がある場合には、面倒でもしっかりと集計を行うようにしましょう。

 理事会で問題が多いのは、理事になってくれる人がいない場合や理事(理事長)の高齢化があります。
 管理規約で「区分所有者しか」理事になれないと定めている場合、購入した人(登記名義人)の配偶者は理事になれない事となります。
 もし、そのような規約の定め(「区分所有者しか」理事になれない)があるのに、区分所有者でない人が理事になっていれば、その理事の選任は無効となりますので、理事会の決議(最終的には総会の決議が無効になる)などにも問題が出てくる事になります。
 特に働き盛りの世代が多く住むマンション等では、区分所有者以外(配偶者等)でも理事になる事ができるように定めておくことが大事です。

 高齢者の多いマンション等の場合には別の問題が発生します。
 管理組合を法人化していない場合には、組合の財産(特に不動産)は理事長個人の名義(不動産登記)とする必要があります。
 もし、理事長に相続が発生した場合、組合の財産が相続財産として処理されてしまう可能性があると言う事になります。
 例えば、マンションの一室を組合所有の共有スペースとしていた場合には、登記情報からは管理組合の物であることが確認できません。
 同居の家族がいれば確認できると思いますが、離れて住んでいる親族(相続人)の場合には、その実態を知らない場合があり、遺産として処理してしまう可能性があります。

 また、若い世代と高齢者が同程度で混在しているマンション等の場合には、「必要とするものの違い」が問題になります。
 若い世代は「子育てに有意義な施設」を求めますし、高齢者世代は「バリヤフリー化」を求める等があります。
  ※ 古いマンションでも、リノベーションをして若い人が住むケースも増え混在化してきています。
 管理費や修繕積立金をどのように使うかで意見が分かれてしまうという状態になり得ます。
 その場合には、両世代の人を理事に入れたり、難しい場合には第三者として外部の人(顧問等)を入れ意見の調整を行います。
  ※ 当事務所にて顧問契約をし継続的な支援も可能です。

 うまく調整をしないと、総会での事業計画や予算案の決議に際して意見が対立し、「否決」等と言う大きな問題に発展しかねません。
 事業計画や予算が否決されれば、当然事業は行えなくなります。

 当事務所は、単体型のマンションから複数棟の団地の管理組合様のお手伝いをしてきておりますので、顧問として問題の解決に協力が可能です。


管理組合法人化支援

 管理組合法人化支援業務は
 マンション(単棟)や団地(複数棟)の法人化していない管理組合を法人化する準備から法人化までを支援する業務です。
 法人化する場合には、単に「法人登記すればいい」訳ではありません。
 管理組合の組織を法人(法令)に適した形に構成し直したり、管理規約等を法人化に合わせて改正する必要が出てきます。
 ☆ 法人化する場合には、財産目録の作成や組合員名簿の作成も必要になりますので、それらが管理(作成)されていない場合は、準備期間が必要になります。(実際にマンションに住んでいない組合員と連絡が取れるまで時間を要する場合があります。)

 居住者の少ない単棟型マンションの管理組合であれば、準備から数ヶ月で法人化する事も不可能ではありませんが、法人化する理由によっては、しっかりと準備が必要になります。
 また、複数の棟がある団地の場合には、理論上は「各棟の管理組合」と「団地の管理組合」が存在することとなるため、もし現在管理組合を1つで運営している場合や、管理組合は別にあるけど会計は1つにしてる等、単純に法人化する事が難しい場合には、1年以上準備に時間をかけて法人化するケースもあります

 管理組合を法人化しようとする場合の多くの理由は、「不動産の取得」と「高齢化対策」です。
 
 当事務所は、国土交通省や法務局等で前例(先例)が無いケースの法人化も成功させています。
  (事例)
  ☆ 公道によって分断されているマンションの建つ複数の敷地があるが、その敷地は団地建物所有者全員の共有となっている。(自分の住む棟の土地を使うには、当該棟以外に住む人の承諾が必要で、当該敷地に建つ棟に住む人だけで自由に使用方法を決定できない

  ☆ 戸建て団地だが、団地内の道路が公道で、団地建物所有者で共有する土地が無い。(法律上当然に管理組合が成立しない

  ☆ 団地だが、1つの管理組合で団地内全ての建物の管理を行ってきていて、この管理体制を崩さない管理をしたい。(今更棟別で管理したくない


 法人登記に際しては、提携の司法書士事務所(司法書士 本千葉駅前事務所)と連携して、スムーズな登記も実現しています。(レアケースの場合には、法務省や法務局への事前確認等も行っています)
  ※ 法人登記した後は、理事長の任期満了毎に変更登記が必要となります。



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